HUKUKİ MÜTALAA

İstanbul,  14.10.2018

I-OLAYLAR

……………………………./İstanbul adresinde bulunan ………………… adlı işyerinin “Düğün Salonu” olarak  “ işyeri işletme ruhsatı” alabilmesinin hukuken incelenmesi. Bahse konu yer İmar Planlarında Konut+Ticaret imarına sahiptir. Ayrıca Mimari projesi “düğün salonu” olarak planlanmış ve imalatı da buna göre yapılmıştır. Yine  “Apartman bina yönetim planında” buranın düğün salonu olarak işletileceği ve kullanılacağı yazmasına rağmen, müellif mimarın hatası ile düğün salonu olarak kullanılacak yere “düğün salonu” yerine “ işyeri” yazılmasından dolayı ilgili belediyeden işyeri işletme ruhsatı alamamaktadır.

II- HUKUKİ MEVZUAT

1-)10/08/2005 Tarih ve 25902 sayılı Resmi Gazetede  “İŞYERİ AÇMA VE ÇALIŞMA RUHSATLARINA İLİŞKİN YÖNETMELİK” yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Türkiye genelinde açılacak bilumum işyerleri ruhsat bakımından bu yönetmeliğe tabi olacaktır. Bu yönetmeliğin dayanağı ise aynı yönetmeliğin 3. Maddesinde belirtilmiştir.

2-) Dayanak

Madde 3- Bu Yönetmelik, 24/4/1930 tarihli ve 1593 sayılı Umumi Hıfzıssıhha Kanunu, 4/7/1934 tarihli 2559 sayılı Polis Vazife ve Selahiyet Kanunu, 14/6/1989 tarihli ve 3572 sayılı İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına Dair Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabulüne Dair Kanun, 12/4/2000 tarihli ve 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu, 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu, 22/2/2005 tarihli ve 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu, 3/7/2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanununa dayanılarak hazırlanmıştır.

Dayanak kanunlardan da görüleceği üzere bir çok kanunda işyeri açma ve çalışma ruhsatına ilişkin hüküm bulunmaktadır. Bu hükümler çıkarılan yönetmelikle yeknesak hale getirilmiştir.  İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına ilişkin yönetmeliğin 5. Maddesinde açılacak işyerlerinde bulunması gereken nitelikler belirtilmiştir.

İşyerlerinde aranacak genel şartlar

Madde 5- İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilen işyerleri aşağıda belirtilen şartları taşımak zorundadır:

a) İş sağlığı ve güvenliği ile ilgili olarak mevzuatta öngörülen tedbirlerin alınmış olması,

b) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına giren gayrimenkullerin, tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve benzeri eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi işyerlerinin açılması hususunda kat maliklerinin oy birliği ile karar alması, Tapuda iş yeri olarak görünen yerlerde, umuma açık istirahat ve eğlence yeri açılması durumunda yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, kat maliklerinin oy çokluğu ile aldığı kararın bulunması,

c) Özel yapı şeklini gerektiren sinema, tiyatro, düğün salonu, otel, hamam, sauna; ekmek fırını ile akaryakıt, sıvılaştırılmış petrol gazı, sıvılaştırılmış doğal gaz ve sıkıştırılmış doğal gaz istasyonu için yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması,

d) Umuma açık istirahat ve eğlence yerlerinde genel asayiş ve güvenlik yönünden yetkili kolluk kuvvetinin görüşünün alınmış olması,

e) Umuma açık istirahat ve eğlence yerlerinin, patlayıcı, parlayıcı, yanıcı ve benzeri tehlikeli maddeler üretilen, satılan, kullanılan, depolanan yerler ile gaz dolum tesislerine mevzuatın öngördüğü uzaklıkta bulunması,

3-) 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16.maddesi,

Geçici Madde 16- (Ek: 11/5/2018-7143/16 md.)

Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.

Yapının bulunduğu arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında alınacak kayıt bedeli başvuru sahibi tarafından genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. 6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılmak üzere kaydedilen gelirler karşılığı Bakanlık bütçesine ödenek eklemeye Maliye Bakanı yetkilidir. Bu ödenek, dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılarak kullanılır. Kayıt bedeline ilişkin oranı iki katına kadar artırmaya, yarısına kadar azaltmaya, yapının niteliğine ve bölgelere göre kademelendirmeye, ayrıca başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.

Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.

 Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.

Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.

Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu durumda elde edilen gelirler bu maddenin ikinci fıkrasına göre genel bütçeye gelir kaydedilir. Ayrıca bu gelirler hakkında 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası hükmü uygulanmaz.

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır. 

Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.

Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.

Bu madde hükümleri, 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan ile İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda ve ayrıca 19/6/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda uygulanmaz.

Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir.

3-) 06.06.2018 tarih ve 30443 sayılı Resmi Gazetede Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan “YAPI KAYIT BELGESİ VERİLMESİNE İLİŞKİN USUL VE ESASLAR” adlı tebliğ  yayınlanmıştır.

Amaç ve kapsam

MADDE 1 – (1) Bu Usul ve Esasların amacı; 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi uyarınca Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir. İşbu Usul ve Esaslar, Yapı Kayıt Belgesi müracaatına, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin hesaplanması ve ödenmesine, Yapı Kayıt Belgesi verilen Hazineye ait taşınmazların satışına, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmeyecek yapılar ile bu belgenin düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunanlar hakkında yapılacak işlemlere ilişkin hususları kapsar.

Yapı kayıt belgesinin kullanım yerleri

MADDE 6 – (1) Yapı Kayıt Belgesi verilen yapıların malikleri, bu belgenin bir örneğini belediye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediyesine, bu sınırlar dışında il özel idaresine vermek zorundadır.

(2) Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.

(3) Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.

(4) Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kullanım maksadı değişiklikleri de dahil olmak üzere tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesi için;

a) Yapı Kayıt Belgesi,

b) Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje,

c) İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge,

ç) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı,

d) Yapı Kayıt Belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB) tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı,

ile birlikte ilgili tapu müdürlüğüne müracaatta bulunulur ve daha evvel Yapı Kayıt Belgesi için ödenen meblağ kadar bir bedelin genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırılmasından sonra tapu müdürlüğünce belirtilen işlemler yapılır. Bu fıkranın (b) bendinde belirtilen projeyi hazırlayan mimar ile (d) bendinde belirtilen zemin tespit tutanağını hazırlayan mühendisler bu belgelerin içeriklerinin doğruluğundan yapı malikleri ile birlikte hukuken sorumludur.

(5) Kat mülkiyetine geçilmiş olması 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.

(6) İnşaat halindeki yapılarda 31/12/2017 tarihi itibari ile bitmiş olan kısımlar için ilave inşaat alanı ihdas etmemek şartı ile Yapı Kayıt Belgesi verilir ve Yapı Kayıt Belgesi verilen kısımların eksik inşaat işleri tamamlanabilir.

(7) Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit onarım ve tadilatlar yapılabilir.

(8) Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilir.

Yukarıda belirlenen kanun ve yönetmelikler ışığında “DÜĞÜN SALONU “ için aşağıdaki şartlar ve evraklar istenir.

4-)Düğün salonu açma şartları

1- Düğün salonu amaca uygun bir şekilde tasarlanmış, temiz ve aydınlık olacaktır.

2- Düğün salonunun havalandırma tertibatı bulunacak; ısıtma ve havalandırma klima sistemi ile yapılacaktır.

3- Düğün salonunda dinlenme yeri, kıyafet değiştirme odası ve salondan ayrı uygun bir yerde bay ve bayanlara ait aynalı, lavabolu, sıvı sabunlu yeteri kadar tuvalet bulunacaktır.

4- Salonda üretilen çöp ve benzeri atıkların toplanması ve muhafazası için gerekli tedbirler alınacak ve atık suyun uygun bir şekilde tahliye edilmesini sağlayacak bağlantı bulunacaktır.

5-Yiyecek ve içecek satılan, depolanan ve servisi yapılan düğün salonlarında, yiyeceklerin hazırlandığı bölümlerin tabanları, duvarları ve yiyeceğin temas ettiği yüzeyler seramik, mermer, paslanmaz çelik gibi kolay temizlenebilir, yıkanabilir ve dezenfekte edilebilir; tavanlar buğulanmayı, küflenmeyi, pislik birikmesini önleyecek; kapılar, kolay temizlenebilir ve gerektiğinde dezenfekte edilebilir nitelikte olacaktır. Mutfak, salondan ayrı bir yerde olacak ve mutfağın dışarıya açılan kapı ve pencerelerinde sineklik telleri bulunacaktır.

Yiyecek hazırlama ve pişirme bölümünde oluşan buhar, koku, duman ve benzeri kirleticileri tahliye edecek baca sistemi kurulacaktır.

Bardak ve tabaklar cam veya porselen; kaşık, çatal ve bıçak paslanmaz çelikten olacaktır.

6- İtfaiye raporu alınacak ve müşterilerin güvenliğini sağlamak amacıyla yangına karşı önlemler alınacaktır.

7- Giriş ve çıkışlar ayrı kapıdan olacak ve yangına karşı ayrıca tahliye çıkışı bulunacak, yangın çıkışları ışıklı tabela ile gösterilecektir. Yangın çıkış kapısı dışa açılır ve çift kanatlı olacaktır.

9- Düğün salonlarında bulunan tuvaletlerin zeminleri ve duvarları mermer, seramik ve mozaik gibi kolay temizlenebilir, yıkanabilir ve dezenfekte edilebilir malzemelerle kaplı olacaktır. Tuvalet ile mutfak yan yana olmayacaktır.

10- Girişte bankolu vestiyer ve boy aynası olacaktır.

11- Salonda orkestra yeri ile oyun pisti olacaktır.

12- Çalışanlar, sanatçılar ve gelin ile damat için soyunup giyinmeye elverişli ayrı ayrı odalar bulunacaktır.

13- Servis odası bulunacaktır.

14- Salonun dışında işçilerin soyunma dolapları bulunacaktır.

15- Zeminler kolay temizlenebilir özellikte olacaktır.

16- 1 adet ecza dolabı ve malzemeleri

 

5-)Düğün salonu açmak için gerekli belgeler

1- Başvuru formu.

2- Adres belgesi( Tapu Fotokopisiyle İmar İşleri Müdürlüğü Numarataj Servisinden Alınacak-Kira Kontratı ve Yangın Tüpü Faturası Bu Adrese Göre Düzenlenecek)

3- Tapu fotokopisi. (Tapudan değişiklik olmadığına dair son 3 aylık tasdikli onay yaptırılacak)

4- Binanın kullanma izin belgesi. (Belediye veznesine imar suret harcı yatırılarak İmar ve Şehircilik Müdürlüğü iskan servisinden onaylatılacak.)

5- Kira sözleşmesi. (Noterde mal sahibiyle yazılacak)

6- Yangın tüpünün faturası ( CE BELGELİ ) ve belediye veznesine yangın raporu harcı yatırılarak İtfaiye Müdürlüğünden yangın raporu alınacak.

7-  Oda faaliyet belgesi

8- Sicil tasdiknamesi

9- Yerleşim yeri ve adres bilgisi.(Nüfus Müdürlüğünden alınacak.)

10- Sağlık raporu.

11- Sabıka kaydı

12- Eğer şirketse imza sirküleri ,Ticaret sicil gazetesi ve  şirket ana sözleşmesi fotokopileri

13- Devir yapılacak ise devir sözleşmesi

14- Nüfus cüzdanı fotokopisi( 3 adet)

15- 3 adet fotoğraf

16- Gürültü ölçüm monitörünün faturası

17- Sgk beyanı olacak çalışanların kimlik fotokopileri

18- Maliye yoklama fişi

III-HUKUKİ DEĞERLENDİRMELER

NORMLAR HİYERARŞİSİ

Bir ülkede kanunlar en üsten alta doğru hiyerarşik bir yapıya sahiptir. En üstte Anayasa bulunur. Anayasa’nın altında bulunan diğer düzenlemeler Anayasa’ya aykırı olamaz. Hiyerarşi sıralaması şöyledir.

  1. ANAYASA
  2. YASA (KANUN), KHK
  3. TÜZÜK (NİZAMNAME)
  4. YÖNETMELİK (TALİMATNAME)
  5. YÖNERGE

Anayasa en üst hukuk normudur. Anayasa’nın altında çıkarılan hiçbir düzenleme Anayasa’ya aykırı olamaz. Anayasa’da öngörülmüş bir hak ve yetkiyi kısıtlayamaz, kaldıramaz, değiştirilemez ve yok edemez. Aynı şekilde Kanun ile verilmiş bir hak yönetmelik ile kısıtlanamaz.

Bu konuda MİHDER’e sorulan bu minval üzerine soruya şu şekilde cevap verilmiştir.

(6) İnşaat halindeki yapılarda 31/12/2017 tarihi itibari ile bitmiş olan kısımlar için ilave inşaat alanı ihdas etmemek şartı ile Yapı Kayıt Belgesi verilir ve Yapı Kayıt Belgesi verilen kısımların eksik inşaat işleri tamamlanabilir.

(7) Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit onarım ve tadilatlar yapılabilir.

(8)Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilir

SONUÇ: Yukarıda kanun, yönetmelik ve Yargıtay kararı ışığında;

  1. Bir yerin “düğün salonu” olarak işletilmesi ancak mimari projede işyerinin “düğün salonu” olarak projelendirilmesi ve bu şekilde mimari projeye işlenerek Yapı Ruhsatiyesine başvurulması gerekmektedir.
  2. 3194 sayılı İmar Kanunun Geçici 16. Maddesinin 8. Bendine göre; Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilir.

Ancak burada özel bir durum var o da özel yapı durumu olanlarda yapı kayıt belgesine başvurulur iken bu durum belirtilecek.

  1. Kanunlar hiyerarşisine göre 3194 sayılı İmar Kanunun Geçici 16. Maddesi çıktığı için işyeri açma ve çalışma yönetmeliği bu kanuna uygun olan hükümleri uygulanır.
  2. Yapı Kayıt belgesine her bir malik tek başına başvurabildiğine göre, ………….. için de yapı kayıt belgesine başvurulması ve başvuru yapılır iken “DÜĞÜN SALONU” ibaresinin eklenmesi ve bu belge ile “işyeri açma ve çalışma ruhsatına” başvurulması yeterli olacaktır.

Av. Ahmet Şener GÜLENÇ

HUKUKİ BİR KONU HAKKINDA SORUNUZ MU VAR? BİZE DANIŞIN

İletişim